Côté investisseur

Pourquoi de nombreux investisseurs choisissent-ils le neuf alors que le prix d'achat de départ est nettement plus élevé ?

Les achats à des fins locatives ne cessent de gonfler les ventes des promoteurs jusqu'à représenter 54 % du chiffre d'affaires de la profession en 2015. Pourquoi un tel engouement ?

D'abord, l'existence du dispositif Pinel.

En vigueur jusqu'au 31 décembre 2017, il permet d'acheter un logement locatif avec à la clef une réduction d'impôt sur le revenu égale à 12 % sur 6 ans, 18 % sur 9 ans et 21 % sur 12 ans.

Cette loi autorise un montant total d'investissement limité à 300.000 euros par an avec deux opérations maximum et un prix au mètre carré plafonné à 5.500 euros. 

Pour accéder à cet avantage fiscal et le conserver sur la durée, quelques conditions sont à respecter. Le loyer pratiqué ne doit pas dépasser un plafond fixé par l'Etat selon un découpage géographique : il ne doit pas excéder 16,83 euros le mètre carré en zone A bis, 12,50 euros le mètre carré en zone A, 10,07 euros le mètre carré en zone B1 et 8,75 euros le mètre carré en zone B2.

Attention, ce loyer maximum ne constitue qu'une limite indicative. Cela ne signifie pas que le bien trouvera preneur à ce prix-là. « La réduction d'impôt doit rester la cerise sur le gâteau et ne doit pas être l'unique motif d'achat ! » prévient Edouard Petitdidier, associé chez Allure Finance. Actuellement, « les rendements d'investissement en Pinel évoluent entre 3 et 4 % selon les secteurs et les programmes », indique Solveig Roger Euvé, directrice immobilier résidentiel chez Primonial.

Autre raison qui plaide pour le neuf : « Si on ne loue pas plus cher du neuf que de l'ancien, on trouve généralement un locataire beaucoup plus vite car le bien est prêt à habiter et impeccable », affirme Luc Miegeville, directeur métiers immobilier de Foncia.

Pour réussir son opération, « l'investisseur a intérêt à sélectionner un programme dans des villes où les flux migratoires sont positifs comme Nantes, Toulouse ou Bordeaux. L'augmentation de population influe sur la demande de logements », indique Christian Musset, président de Cogedim Vente. « La meilleure option consiste à acheter un 2 ou 3-pièces. Cette surface satisfait une large clientèle de locataires allant du célibataire, au couple avec ou sans enfant », ajoute Solveig Roger Euvé.

Des alternatives au Pinel

Le Pinel n'est pas la seule solution proposée aux investisseurs dans le neuf. Il est aussi possible d'acheter un bien dans une résidence services gérée avec un rendement connu à l'avance. Les rendements de ces résidences (étudiantes, seniors, tourisme) affichent entre 3,60 et 4,5 %, c'est le dispositif LMNP.

Dernier scénario : acheter la nue-propriété d'un bien neuf. C'est l'occasion de bénéficier d'une décote (environ 40 %) sur le prix du bien en pleine propriété (voir ci-dessous). L'usufruit du bien est généralement détenu, pendant 15 à 18 ans, par un bailleur social. « Cet usufruitier s'acquitte des taxes, des charges et des éventuels travaux votés par la copropriété », fait valoir Laurent Mogno, directeur général de PERL. A l'issue du démembrement temporaire, l'usufruit s'éteint. Le nu-propriétaire recouvre la pleine propriété sans avoir à payer des droits de mutation. « Cette solution est intéressante pour celui qui souhaite se lancer dans l'investissement locatif sans besoin immédiat de revenus. C'est un bon moyen pour se préparer une retraite à une échéance de 15 ans », affirme Christine Vassal-Largy, directrice du pôle immobilier de Thesaurus.

Attention à éviter : veiller à ce que l'offre de biens neufs à louer ne soit pas trop abondante. Un nombre élevé de locations neuves sur le marché et concentrées au même endroit rend plus difficile la recherche du premier occupant et risque de peser sur les valeurs locatives.